Самозанятость и аренда: что надо знать

Разбираемся, что самозанятый может сдавать в аренду, а что запрещено

17 апреля 2024 6 мин 5448 Написать комментарий

Самозанятые могут не только оказывать профессиональные услуги, например писать тексты, составлять бухгалтерскую отчетность или развозить заказы, но и выступать арендодателями. В статье разберемся, может ли самозанятый сдавать в аренду оборудование, помещения, земельные участки или спецтехнику, и как это делать.

Оглавление

Возможности и ограничения
Правила аренды
Самый простой способ взять имущество в аренду у самозанятого

Возможности и ограничения

Деятельность плательщиков налога на профессиональный доход (НПД) регулирует закон ФЗ от 27 ноября 2018 года № 422. Закон не дает исчерпывающего перечня услуг, которые может оказывать самозанятый, но зато устанавливает ограничения. Среди прочего исполнителям нельзя продавать подакцизные товары и добывать полезные ископаемые (ст. 4 ч. 2 ФЗ от 27 ноября 2018 года № 422).

Аренда не относится к запрещенным для самозанятых видам услуг. Но закон накладывает ряд запретов, которых необходимо придерживаться.

Что самозанятый может сдавать в аренду

По закону ФЗ от 27 ноября 2018 года № 422 самозанятый может сдавать в аренду движимое имущество и жилые помещения.

Движимое имущество — все переносимые вещи, никак не связанные с объектами недвижимости. Например, это может быть строительное оборудование, станки и другая спецтехника. Поэтому ответ на вопрос о том, может ли самозанятый сдавать в аренду оборудование юридическому лицу, однозначный — да. При этом плательщик НПД должен уплатить налог на полученный доход в размере 6%. Ответ на вопрос о том, может ли самозанятый сдавать в аренду инструмент физическому лицу, аналогичный. По закону это можно делать, но при этом надо платить 4% налога на полученный доход.

К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое. Причем самозанятые имеют право сдавать не только свое, но и чужое жилье (Письмо УФНС РФ по Москве от 2 сентября 2021 года № 20-21/131926).

Подробнее об этом мы рассказали в статье «Сдача квартиры в аренду: гайд для самозанятых». Из материала вы узнаете, как сдавать квартиру, которая принадлежит чужому человеку или родственнику.

Также самозанятый имеет право сдавать в аренду транспорт, например мотоциклы, автомобили или автобусы. Самозанятый может сдавать транспорт в аренду обычным физлицам, ИП и компаниям (Письмо Минфина от 17 февраля 2020 года № 03-11-11/10799).

Для справки

В законе есть запрет: нельзя платить НПД с вознаграждения за услуги от бывшего или действующего работодателя (п. 8 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422). Даже если с бывшим работодателем заключен гражданско-правовой договор, НПД применять нельзя. С момента увольнения должно пройти минимум два года, чтобы была возможность применять НПД.

Это правило не распространяется на аренду. Потому что аренда — это не услуга и не работа, а передача имущественных прав.

Сотрудник как самозанятый может сдавать в аренду компании свой автомобиль или квартиру. Компания при этом будет освобождена от удержания и уплаты НДФЛ с арендных платежей. Самозанятый сотрудник будет платить НПД по ставке 6% самостоятельно.

Данную позицию неоднократно подтверждал Верховный суд, например в Определении от 14 августа 2023 года по делу № А46-12519/2022.

Что нельзя сдавать в аренду

Самозанятый не имеет права платить налог на профессиональный доход при сдаче любой недвижимости, кроме жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422). Например, это касается гаражей, офисов, складов (Письмо Минфина от 22 ноября 2021 года № 03-11-11/94188).

Также если возникает вопрос о том, может ли самозанятый сдавать в аренду земельный участок, то следует дать негативный ответ (Письмо Минфина от 30 апреля 2021 года № 03-11-11/33669). Кроме того, невозможна сдача бани в аренду на своем участке.

Еще закон запрещает самозанятым сдавать апартаменты, даже если они предназначены для проживания (Письмо Минфина от 7 декабря 2020 года № 03-11-11/106478).

Важно!

Все эти запреты не значат, что самозанятый не может сдавать определенные объекты в аренду. Речь идет о том, что с дохода от их сдачи нельзя платить налог на профессиональный доход, который составляет 4% или 6% в зависимости от статуса контрагента.

По сути самозанятый может сдавать в аренду и землю, и апартаменты, и любые нежилые помещения. Но тогда нужно получить статус индивидуального предпринимателя или сдавать объекты как обычное физлицо и уплачивать 13% НДФЛ.

Правила аренды

Если плательщик НПД решил выступить арендодателем, то он обязан соблюдать закон, а именно: оформлять договор на аренду, платить налог с полученного дохода, составлять и передавать заказчику чеки.

Договор на аренду помещения

Договор на аренду помещения следует составлять, если самозанятый сдает в аренду жилое помещение компании, ИП или обычному человеку. В документе надо указать такие данные:

предмет договора — предоставление помещения во временное владение и пользование за плату;
детальное описание помещения, его характеристики и адрес;
права и обязанности сторон;
срок аренды;
цену договора — размер арендной платы и порядок ее уплаты;
условия использования помещения;
порядок приема и возврата помещения;
ответственность сторон в случае нарушения условий договора;
условия расторжения договора, включая основания и последствия его прекращения;
порядок разрешения споров;
реквизиты сторон.

Шаблон договора вы сможете найти в статье «Образцы договоров с самозанятыми: экспертиза от юристов Консоль.Про».

Договор на аренду материалов

Договор на аренду материалов можно составлять, если, например, строительная компания арендует у самозанятого строительную технику или организация арендует у плательщика НПД видеооборудование для конференции.

В договоре важно указать такую информацию:

предмет договора — предоставление материалов во временное владение и пользование за плату;
детальное описание арендуемых материалов и их количество;
права и обязанности сторон;
сроки аренды;
цену договора — размер арендной платы и порядок ее уплаты;
условия передачи материалов;
ответственность сторон за нарушение условий договора;
условия расторжения договора;
порядок разрешения споров;
реквизиты сторон.

Шаблон договора вы сможете найти в статье «Образцы договоров с самозанятыми: экспертиза от юристов Консоль.Про».

Налоги

Сдача имущества в аренду — такая же деятельность в рамках самозанятости, как и любая другая. Соответственно, с дохода от нее нужно платить налоги:

4%, если самозанятый взаимодействует с физическим лицом;
6%, если арендатор — ИП или компания.

Самозанятому не нужно самостоятельно рассчитывать налог на свой доход, это происходит автоматически в приложении или на сайте «Мой налог». ФНС присылает уведомление об уплате налога не позднее 12-го числа месяца, который следует за тем, в котором был получен доход. Задача самозанятого — уплатить налог до 28-го числа этого же месяца.

Есть несколько способов уплаты НПД:

через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»;
через портал «Госуслуги»;
в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-код из нее;
лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.

Вне зависимости от способа уплаты налога комиссии за платеж не будет, это прямо запрещено законом.

Подробную инструкцию об уплате НПД вы найдете в нашей статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».

Максимальный годовой доход самозанятого — 2,4 млн ₽. Если плательщик НПД, который выступает арендодателем, заработал больше этой суммы, то он теряет право применять специальный налоговый режим. После этого есть два варианта действий: оформить ИП или сдавать движимое имущество и жилые помещения как обычное физлицо. Подробнее об этом читайте в материале «Лимиты дохода самозанятого: что важно знать».

Важно!

Если в арендную плату включены коммунальные услуги, то НПД придется платить со всей суммы. Поэтому если самозанятый сдает жилье, то ему выгоднее, чтобы арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные услуги по счетчикам.

То же самое касается депозитов. Часто при аренде жилья арендодатели просят арендаторов внести депозит на тот случай, если в квартире будет что-то испорчено. Если самозанятый как арендодатель удерживает депозит, то с него также придется заплатить НПД.

Чеки

Если самозанятый сдает в аренду движимое имущество или жилые помещения, то после получения дохода он обязан формировать чеки. Именно так ФНС узнает о доходах самозанятого и считает налог.

Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета. Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.

Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Если самозанятый сдает оборудование или квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.

Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».

Обязательных требований к оформлению чеков за аренду нет. В описании укажите, за какой период получены деньги, а в графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную в качестве арендной платы за этот период.

Самый простой способ взять имущество в аренду у самозанятого

Если ваша компания регулярно взаимодействует с самозанятыми, например берет у них в аренду жилые помещения или оборудование, то для удобства такое сотрудничество можно автоматизировать.

В этом будет полезна платформа Консоль.Про, которая помогает тысячам компаний перейти от ручных операций к автоматизации с полным соблюдением законов.

В статье «Шесть полезных сервисов для сотрудничества с самозанятыми» мы рассказали об основных возможностях платформы, которые обеспечат комфортное и безопасное сотрудничество с самозанятыми.

Кроме того, наша поддержка работает 24/7 и готова ответить на все ваши вопросы. Мы не только снимаем часть нагрузки со штатных работников компании, но и решаем нестандартные ситуации, когда без поддержки юриста не обойтись.