Разбираемся, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру. В статье вы найдете пошаговую инструкцию по сдаче квартиры в аренду и образец договора. 

Оглавление

Может ли самозанятый сдавать свою квартиру в аренду

Может, но есть нюансы и подводные камни. В законе есть различия между квартирой и апартаментами. И если квартиру самозанятый сдавать может, то апартаменты нет. 

Можно применять НПД при сдаче любого движимого имущества и жилых помещений. Самозанятый может сдавать в аренду жилую квартиру или, например, автомобиль — и платить с арендных платежей налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4% при сдаче физическим лицам или в размере 6% при сдаче квартиры юридическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% самозанятый в этом случае освобожден. 

К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое. 

Нельзя применять НПД при сдаче любой недвижимости, кроме жилых помещений. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422.  Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%. 

Так, нельзя применять НПД, если сдавать в аренду:

  • Нежилые помещения — кабинеты, офисы, склады.

Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188

  • Апартаменты.

Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478

  • Земельные участки. 

Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669

Какие еще есть ограничения на применение НПД при сдаче квартиры в аренду

Самозанятый может сдавать кому угодно и сколько угодно жилых помещений — квартир, домов и комнат. Он может сдавать квартиры посуточно или на долгий срок. Но есть несколько ограничений, которые он должен учитывать. 

Ограничение на доход самозанятых. Использовать специальный налоговый режим могут только те, чей профессиональный доход не превышает 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422). 

Доход в месяц может быть любым — неважно, заработал самозанятый всю сумму за один день или получал по 200 000 ₽ каждый месяц. Важен суммарный годовой доход.

Как только доходы с начала года превышают лимит, человек теряет право на применение НПД. На все доходы сверх лимита уплачивается НДФЛ по ставке 13%. В следующем календарном году можно снова оформить самозанятость и применять НПД.

Запрет на оказание услуг своему работодателю. В законе есть запрет: нельзя платить НПД с вознаграждения за услуги от бывшего или действующего работодателя (п. 8 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422).

Прямо этот запрет на аренду не распространяется — предметом договора аренды является не оказание услуг, а передача имущественных прав. Верховный Суд РФ подтвердил, что можно сдавать квартиру своему работодателю и применять специальный налоговый режим.

Определение ВС РФ от 14.08.2023 г. по делу № А46-12519/2022

Однако в подобной ситуации самозанятому и его работодателю нужно быть начеку. Несмотря на то, что налоговой еще ни разу не удалось защитить свою позицию в суде, она продолжает возбуждать дела о взыскании с компаний НДФЛ и штрафов. Брать имущество в аренду у самозанятых работников и не удерживать с платежей НДФЛ стоит только в том случае, если компания готова спорить с налоговой в суде. 

Мы подробно разбирали можно ли сдавать квартиру как самозанятый своему работодателю в статье «Аренда компанией имущества самозанятого сотрудника: подводные камни и риски». 

Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру в аренду

Самозанятые могут легально сдавать в аренду не только свое жилье, но и чужое. 

Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926

Разберем несколько ситуаций, когда возможна сдача квартиры как самозанятый. 

Квартира принадлежит не родственнику

Самозанятый может снимать квартиру по договору аренды, а потом пересдавать ее другому лицу по договору субаренды. Вот в каких случаях это возможно: 

  • У самозанятого есть законное основание пользоваться и владеть квартирой, то есть на руках есть заключенный договор аренды. 

  • Самозанятый должен получить письменное согласие собственника квартиры на сдачу квартиры в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Без получения письменного согласия сдавать квартиру в субаренду нельзя. 

При соблюдении этих условий самозанятый может сдавать чужую квартиру в субаренду, получать за это вознаграждение и платить с него НПД.

Квартира принадлежит супругу, куплена в браке 

Квартира, купленная супругом в браке, считается совместной собственностью обоих супругов. Каждый из супругов может распоряжаться ей от своего имени, в том числе, сдавать в аренду. Это правило действует независимо от того, на кого квартира оформлена по документам.

В общем случае самозанятый сдает квартиру, оформленную на супруга и купленную в браке, без получения его согласия. Полномочия супруга сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке. 

Придется получать согласие супруга, если квартира сдается на срок более года. В этом случае договор аренды нужно регистрировать в Росреестре. Росреестр зарегистрирует договор только при наличии нотариального согласия на распоряжение имуществом от супруга (ст. 674 ГК РФ). 

Квартира принадлежит супругу, куплена до брака 

Купленная до брака квартира — личная собственность супруга. Чтобы другому супругу сдать такую квартиру в аренду понадобится дополнительный документ. Подойдет доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования.

Доверенность на право управления квартирой. Если квартира сдается на срок менее года, подойдет обычная доверенность, идти к нотариусу не нужно. Если квартира сдается на срок более года, нужно сделать нотариальную доверенность на право управления квартирой. Доверенность проверит Росреестр при регистрации договора аренды. 

Договор аренды в этом случае заключается от имени супруга — собственника квартиры. Но подписать такой договор может самозанятый супруг по доверенности.

Договор безвозмездного пользования квартирой. Собственник квартиры может передать самозанятому супругу квартиру в безвозмездное пользование. В этом случае самозанятый сможет заключать с жильцами договоры аренды от своего имени.

В договоре безвозмездного пользования нужно прописать, что собственник квартиры согласен на передачу жилья третьим лицам в аренду. 

Какие налоги платит самозанятый за сдачу квартиры  

При сдаче своей или чужой квартиры в аренду самозанятый платит НПД, от уплаты НДФЛ он освобождается. Ниже подробно разберем нюансы уплаты налога при сдаче жилья в аренду и обсудим подводные камни, которые могут возникнуть. 

Налог с арендной платы 

С арендной платы самозанятый должен заплатить НПД по ставке: 

  • 4%, если квартира сдается физическому лицу, 

  • 6%, если квартира сдается юридическому лицу.

Неважно, сдаете вы квартиру посуточно или на долгий срок — ставки будут одинаковы. 

Напоминаем, что самозанятый не может применять специальный налоговый режим при сдачи в аренду нежилых помещений — апартаментов, гаражей, офисов. В этом случае самозанятый с арендных платежей по договору должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если нежилое помещение сдается компании, то именно компания обязана удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет. 

Подробнее о налогах для самозанятых мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».

Налог с коммуналки

Плата за коммунальные услуги — воду, электричество, газ — может включаться в арендную плату или не включаться. От этого зависит, придется или нет платить налог с коммуналки. 

Плата за коммунальные услуги включена в арендную плату. В этом случае со всей полученной суммы придется платить НПД. Обычно плата за коммуналку включается в арендную плату при сдаче квартиры посуточно. Расходы на коммунальные услуги нельзя вычитать из суммы полученного вознаграждения. 

Плата за коммунальные услуги не включена в арендную плату. В этом случае платить НПД за коммуналку не нужно. НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам — это прямо подтвердил Минфин РФ.

Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001

Чтобы легально сэкономить на налогах, не включайте плату за коммунальные услуги в счет арендной платы. 

Налог с депозита 

Депозит — это сумма, обычно равная размеру месячной арендной платы. Предполагается, что если арендатор что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита. Разберем, в каких случаях НПД с депозита платить нужно, а в каких — нет. 

  • Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, арендодатель возвращает деньги жильцу. В этом случае НПД с депозита платить не нужно — нет дохода, нет и налога.

  • Если арендатор внес депозит и что-то сломал, арендатор не возвращает жильцу депозит. В этом случае сумма депозита считается доходом, а значит, с нее придется заплатить НПД. 

  • Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, сумму депозита часто засчитывают в счет арендной платы за последний месяц. Депозит превращается в арендную плату, а с арендной платы нужно платить налог.

Как сдавать квартиру как самозанятый: алгоритм действий

Чтобы сдавать квартиру в аренду посуточно или на долгий срок и платить НПД, нужно совершить несколько действий. 

Шаг 1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого 

Весь процесс регистрации проходит онлайн, в налоговую ходить не нужно. Госпошлины нет. Для оформления самозанятости понадобится паспорт, ИНН и доступ к интернету. 

Есть четыре основных способа регистрации: 

  • через приложение «Мой налог», 

  • через портал Госуслуг, 

  • через личный кабинет плательщика НПД на сайте ФНС, 

  • через банковское приложение. 

Прочитайте статью «Как стать самозанятым: что требуется», чтобы понять, как оформить самозанятость для сдачи квартиры в аренду. 

Шаг 2. Найти арендатора и заключить договор аренды

Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Даже если квартира сдается посуточно на короткий срок, нужно заключить договор. 

Договор аренды квартиры на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. 

Ниже мы дадим шаблон договора аренды квартиры с самозанятым.

Шаг 3. Получить вознаграждение 

Арендную плату самозанятый может получать как в безналичном порядке, так и наличными — никаких ограничений нет. 

Шаг 4. Выставить чек

Самозанятый в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог. 

Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.

Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца. 

Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек. 

Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».

Обязательных требований к оформлению чеков за аренду квартир нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период. 

Шаг 5. Заплатить налог

НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Самозанятый должен уплатить налог до 28-го числа этого же месяца. 

Есть несколько способов уплаты НПД:

  • через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»,

  • через портал Госуслуг,

  • в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-коду из нее,

  • лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.

О том, как оплатить налог каждым из этих способов, мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году». 

Образец договора аренды квартиры с самозанятым

Скачать шаблон договора аренды квартиры с самозанятым 

По ссылке выше вы можете скачать образец договора аренды квартиры с самозанятым. В нашем шаблоне арендатором выступает компания, но вы можете изменить договор под ваши цели. 

Попробуйте бесплатно!
Оставьте заявку, и мы расскажем, как Консоль.Про может вам помочь
Запросить демо

Популярное по теме за месяц

Войдите, чтобы оставить комментарий
Ваше мнение?
Гайды, кейсы и обсуждения в наших соцсетях
Новости Нюансы работы с самозанятыми Примеры и кейсы Рекомендации юристов Объяснения законов
Подписаться на дайджест Подписаться
Другие статьи по теме