Может ли самозанятый сдавать свою квартиру в аренду
Может, но есть нюансы и подводные камни. В законе есть различия между квартирой и апартаментами. И если квартиру самозанятый сдавать может, то апартаменты нет.
Можно применять НПД при сдаче любого движимого имущества и жилых помещений. Самозанятый может сдавать в аренду жилую квартиру или, например, автомобиль — и платить с арендных платежей налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4% при сдаче физическим лицам или в размере 6% при сдаче квартиры юридическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% самозанятый в этом случае освобожден.
К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
Нельзя применять НПД при сдаче любой недвижимости, кроме жилых помещений. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422. Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%.
Так, нельзя применять НПД, если сдавать в аренду:
Нежилые помещения — кабинеты, офисы, склады.
Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188
Апартаменты.
Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478
Земельные участки.
Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669
Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру в аренду
Самозанятые могут легально сдавать в аренду не только свое жилье, но и чужое.
Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926
Разберем несколько ситуаций, когда возможна сдача квартиры как самозанятый.
Квартира принадлежит не родственнику
Самозанятый может снимать квартиру по договору аренды, а потом пересдавать ее другому лицу по договору субаренды. Вот в каких случаях это возможно:
У самозанятого есть законное основание пользоваться и владеть квартирой, то есть на руках есть заключенный договор аренды.
Самозанятый должен получить письменное согласие собственника квартиры на сдачу квартиры в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Без получения письменного согласия сдавать квартиру в субаренду нельзя.
При соблюдении этих условий самозанятый может сдавать чужую квартиру в субаренду, получать за это вознаграждение и платить с него НПД.
Квартира принадлежит супругу, куплена в браке
Квартира, купленная супругом в браке, считается совместной собственностью обоих супругов. Каждый из супругов может распоряжаться ей от своего имени, в том числе, сдавать в аренду. Это правило действует независимо от того, на кого квартира оформлена по документам.
В общем случае самозанятый сдает квартиру, оформленную на супруга и купленную в браке, без получения его согласия. Полномочия супруга сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.
Придется получать согласие супруга, если квартира сдается на срок более года. В этом случае договор аренды нужно регистрировать в Росреестре. Росреестр зарегистрирует договор только при наличии нотариального согласия на распоряжение имуществом от супруга (ст. 674 ГК РФ).
Квартира принадлежит супругу, куплена до брака
Купленная до брака квартира — личная собственность супруга. Чтобы другому супругу сдать такую квартиру в аренду понадобится дополнительный документ. Подойдет доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования.
Доверенность на право управления квартирой. Если квартира сдается на срок менее года, подойдет обычная доверенность, идти к нотариусу не нужно. Если квартира сдается на срок более года, нужно сделать нотариальную доверенность на право управления квартирой. Доверенность проверит Росреестр при регистрации договора аренды.
Договор аренды в этом случае заключается от имени супруга — собственника квартиры. Но подписать такой договор может самозанятый супруг по доверенности.
Договор безвозмездного пользования квартирой. Собственник квартиры может передать самозанятому супругу квартиру в безвозмездное пользование. В этом случае самозанятый сможет заключать с жильцами договоры аренды от своего имени.
В договоре безвозмездного пользования нужно прописать, что собственник квартиры согласен на передачу жилья третьим лицам в аренду.
Какие налоги платит самозанятый за сдачу квартиры
При сдаче своей или чужой квартиры в аренду самозанятый платит НПД, от уплаты НДФЛ он освобождается. Ниже подробно разберем нюансы уплаты налога при сдаче жилья в аренду и обсудим подводные камни, которые могут возникнуть.
Налог с арендной платы
С арендной платы самозанятый должен заплатить НПД по ставке:
4%, если квартира сдается физическому лицу,
6%, если квартира сдается юридическому лицу.
Неважно, сдаете вы квартиру посуточно или на долгий срок — ставки будут одинаковы.
Напоминаем, что самозанятый не может применять специальный налоговый режим при сдачи в аренду нежилых помещений — апартаментов, гаражей, офисов. В этом случае самозанятый с арендных платежей по договору должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если нежилое помещение сдается компании, то именно компания обязана удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет.
Подробнее о налогах для самозанятых мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».
Налог с коммуналки
Плата за коммунальные услуги — воду, электричество, газ — может включаться в арендную плату или не включаться. От этого зависит, придется или нет платить налог с коммуналки.
Плата за коммунальные услуги включена в арендную плату. В этом случае со всей полученной суммы придется платить НПД. Обычно плата за коммуналку включается в арендную плату при сдаче квартиры посуточно. Расходы на коммунальные услуги нельзя вычитать из суммы полученного вознаграждения.
Плата за коммунальные услуги не включена в арендную плату. В этом случае платить НПД за коммуналку не нужно. НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам — это прямо подтвердил Минфин РФ.
Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001
Чтобы легально сэкономить на налогах, не включайте плату за коммунальные услуги в счет арендной платы.
Налог с депозита
Депозит — это сумма, обычно равная размеру месячной арендной платы. Предполагается, что если арендатор что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита. Разберем, в каких случаях НПД с депозита платить нужно, а в каких — нет.
Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, арендодатель возвращает деньги жильцу. В этом случае НПД с депозита платить не нужно — нет дохода, нет и налога.
Если арендатор внес депозит и что-то сломал, арендатор не возвращает жильцу депозит. В этом случае сумма депозита считается доходом, а значит, с нее придется заплатить НПД.
Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, сумму депозита часто засчитывают в счет арендной платы за последний месяц. Депозит превращается в арендную плату, а с арендной платы нужно платить налог.
Как сдавать квартиру как самозанятый: алгоритм действий
Чтобы сдавать квартиру в аренду посуточно или на долгий срок и платить НПД, нужно совершить несколько действий.
Шаг 1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого
Весь процесс регистрации проходит онлайн, в налоговую ходить не нужно. Госпошлины нет. Для оформления самозанятости понадобится паспорт, ИНН и доступ к интернету.
Есть четыре основных способа регистрации:
через приложение «Мой налог»,
через портал Госуслуг,
через личный кабинет плательщика НПД на сайте ФНС,
через банковское приложение.
Прочитайте статью «Как стать самозанятым: что требуется», чтобы понять, как оформить самозанятость для сдачи квартиры в аренду.
Шаг 2. Найти арендатора и заключить договор аренды
Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Даже если квартира сдается посуточно на короткий срок, нужно заключить договор.
Договор аренды квартиры на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Ниже мы дадим шаблон договора аренды квартиры с самозанятым.
Шаг 3. Получить вознаграждение
Арендную плату самозанятый может получать как в безналичном порядке, так и наличными — никаких ограничений нет.
Шаг 4. Выставить чек
Самозанятый в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог.
Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.
Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.
Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.
Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».
Обязательных требований к оформлению чеков за аренду квартир нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период.
Шаг 5. Заплатить налог
НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Самозанятый должен уплатить налог до 28-го числа этого же месяца.
Есть несколько способов уплаты НПД:
через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»,
через портал Госуслуг,
в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-коду из нее,
лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.
О том, как оплатить налог каждым из этих способов, мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».
Образец договора аренды квартиры с самозанятым
Скачать шаблон договора аренды квартиры с самозанятым
По ссылке выше вы можете скачать образец договора аренды квартиры с самозанятым. В нашем шаблоне арендатором выступает компания, но вы можете изменить договор под ваши цели.
Оставьте заявку, и мы расскажем, как Консоль.Про может вам помочь