Чтобы легально сдавать в аренду помещения под заведения общепита, офисы, склады, ритейлерам и прочим, и получать доход от сдачи в аренду, нужно заключать договор аренды и платить налоги. Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение, получать с этого доход и платить НПД разберем в этой статье.
Эксперты в сфере недвижимости отмечают рекордный рост спроса и объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 2023 года. Такой интерес к коммерческим помещениям связывают с отменой коронавирусных ограничений, возвращением работников в офисы, увеличением объема производства отечественных компаний.
Оглавление
Может ли самозанятый сдавать коммерческую недвижимость в аренду
Деятельность самозанятых граждан и порядок уплаты НПД определяет 422 закон — ФЗ от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“. Так как в законе нет разрешенных для самозанятых видов деятельности, предприниматели ошибочно полагают, что самозанятый может сдавать в аренду нежилое помещение. Но это не так.
В законе четко определили с каких доходов нельзя платить НПД. В числе прочих указан доход от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (п. 3 ч. 2 ст. 6). Например, от аренды нежилого помещения.
Сдавать в аренду самозанятым можно только жилые помещения. Их указали в качестве исключения из общего правила о сдаче недвижимости. Коммерческая недвижимость под определение жилого помещения не подходит. Жилым закон признает помещение, в котором проживают граждане — дом, квартира, комната (ст. 16 ЖК). Поэтому сдавать в аренду нежилое помещение, получать с этого доход и платить НПД самозанятый не вправе.
Минфин подтверждает невозможность применения НПД при сдаче в аренду нежилых помещений
Министерство финансов в своих письмах указывает, что по сдаче в аренду нежилой недвижимости нельзя применять специальный налоговый режим НПД.
Такое ограничение ввели для того, чтобы не допустить сокращения доходов в бюджете страны из-за предпринимателей, которые сдают в аренду нежилые помещения и решили перейти на более льготный налоговый режим. При этом такие ИП вправе применять другие налоговые спецрежимы, которые также предусматривают льготные условия налогообложения (письма Минфина от 24.02.2022 № 03-11-11/12806, от 25.10.2022 № 03-11-11/103242).
Может ли ИП на НПД сдавать в аренду нежилое помещение
Самозанятый вправе зарегистрировать ИП, равно как и ИП вправе перейти на НПД. Это можно сделать в любое время и ждать окончания календарного года не нужно. Если самозанятому нельзя сдавать коммерческую недвижимость, то кажется логичным зарегистрировать ИП и заниматься сдачей в аренду на другом налоговом спецрежиме. Но так тоже не получится.
Подвох в том, что совмещать самозанятость и другой специальный налоговый режим запрещено Законом об НПД (п. 7 ч. 2 ст. 4). Отказ от применения УСН не поможет, так как с дохода от аренды придется платить НДФЛ. А уплата НДФЛ и НПД возбраняется для самозанятых предпринимателей. Какие налоги платит самозанятый ИП подробно описали в статье из журнала Консоль.Про.
Получается, чтобы сдавать в аренду нежилые помещения и легально получать доход нужно сняться с учета в качестве самозанятого и зарегистрировать ИП. При регистрации вместе с заявлением нужно подать уведомление по форме КНД 1150094 для перехода на УСН. Подробнее — в статье «Как подать уведомление о переходе на УСН, если утратили право применять НПД».
Может ли физлицо без статуса заниматься арендой коммерческой недвижимости
Собственник-физлицо вправе сдать недвижимое имущество в аренду. Требования об обязательной регистрации ИП для сдачи в аренду недвижимости, в законе нет. Но если гражданин владеет каким-то имуществом коммерческого назначения, сдает его в аренду и систематически получает с этого прибыль, то такую деятельность могут признать предпринимательской. А значит, гражданин обязан зарегистрироваться как ИП (п. 1 ст. 2 ГК).
Минфин неоднократно поддерживал эту позицию и указывал, что гражданин обязан зарегистрироваться в качестве ИП, если самостоятельно и на свой риск сдает в аренду нежилое помещение и систематически получает с этого прибыль. То есть ведет предпринимательскую деятельность (письма Минфина от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017).
Помимо НДФЛ, такому гражданину нужно будет заплатить и НДС, даже если он не зарегистрирован как ИП. Хотя НДС платят юридические лица, ИП и те, кто перемещает товары через таможенную границу ТС. Ссылаться на факт отсутствия регистрации ИП и не платить НДС — нарушение требований гражданского законодательства (письмо Минфина от 21.08.2019 № 03-07-14/63870, от 11.12.2019 № 03-07-14/96399, от 22.07.2016 № 03-11-12/43108).
А вот налоговики не так категоричны. ФНС в своих письмах указывает, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер. Чтобы квалифицировать деятельность физлица по сдаче в аренду как предпринимательскую, нужно проанализировать все обстоятельства его деятельности (письма ФНС от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@, от 10.03.2021 № СД-19-11/143@).
Если проверяющие зафиксируют факты заключения договора аренды на срок более одного года или его пролонгацию в последующие годы, неоднократное получение дохода, то признают такую деятельность предпринимательской. Поэтому рекомендуем зарегистрироваться в качестве ИП и своевременно уплачивать налоги.
Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
Плательщик НПД вправе сдавать в аренду только жилые помещения. Это исключение прямо установили в Законе об НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6). К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
С дохода от сдачи в аренду или внаем жилого помещения нужно платить только НПД в размере 6% при сдаче жилья юридическим лицам или в размере 4% при сдаче физическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% самозанятый в этом случае освобожден. Договор аренды с самозанятым по которому сдается жилое помещение вправе заключать как юридические, так и физические лица. Как сдать в аренду свою или чужую квартиру писали в статье «Сдача квартиры в аренду: гайд для самозанятых».
Имейте ввиду, что взять у самозанятого в аренду жилое помещение и использовать для нежилых целей нельзя. Например под офис, склад, или шоурум. Хоть и доход от аренды жилья подпадает под НПД, независимо от того, как его использует арендатор, юридические лица вправе использовать жилые помещения только для проживания граждан. Это требования гражданского и жилищного законодательства (ст. 671, п. 3 ст. 288 ГК, ч. 1 ст. 17 ЖК)
Популярное по теме за месяц
Оплата самозанятому от юридического лица
10 ответов юриста о сотрудничестве самозанятых и юридических лиц
Особенности работы самозанятым в 2024 году: плюсы и минусы
