Может ли самозанятый сдавать в аренду чужую квартиру

Можно ли сдавать чужую квартиру как самозанятый

Самозанятым гражданам разрешается сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ). При этом плательщик НПД может не быть собственником квартиры (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926). Главное — соблюсти нормы ГК РФ. 

Самозанятые граждане не могут вести деятельность на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров (Письмо Минфина от 12.10.2023 № 03-04-06/97271). Поэтому если есть, например, договор субаренды с самозанятым, то последний будет платить НПД. Если же, самозанятый сдает квартиру в аренду от имени собственника-физического лица, то доход физического лица будет облагаться НДФЛ.

Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду

Самозанятый может заключать договор субаренды и пересдавать жилое имущество другому лицу (ст. 615 ГК РФ). Для этого у него должно быть два документа:

1. Договор аренды. Важно проверить, чтобы в договоре не было запрета на сдачу имущества в субаренду. 

2. Письменное согласие от собственника. Если не получить согласие от собственника, сдавать в субаренду нельзя. 

Сдать в аренду или в субаренду офис, склад, апартаменты или земельный участок самозанятому нельзя. 

Может ли жена сдавать квартиру мужа в аренду как самозанятый гражданин

Лицо, которое является плательщиком НПД, может сдавать квартиру супруга. Разница будет лишь в том — является ли квартира совместно нажитым имуществом или нет. Рассмотрим две ситуации.

Квартира куплена до брака и принадлежит супругу

Если муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность (ст. 36 СК). Поэтому, чтобы жена могла заниматься сдачей имущества в аренду, надо подготовить документы — доверенность или договор на безвозмездное пользование. 

Супруг может предоставить жене доверенность на право управления квартирой. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок на год или более, то доверенность надо заверить у нотариуса. Это важно, так как такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной заверенной доверенности сделать это будет невозможно. Когда договор заключают на срок менее года, заверять нотариально доверенность необязательно (ст. 185.1 ГК РФ).  

В таком случае договор аренды заключают от имени мужа как собственника квартиры, а жена на основе доверенности будет решать все вопросы с жильцами. Получать доход и платить с него налог на профессиональный доход будет жена.

Супруги могут заключить договор на безвозмездное пользование. В договоре необходимо указать, что жена с согласия мужа может сдавать квартиру внаем или в аренду третьим лицам. Регистрировать такой договор в Росреестре не нужно. 

Квартиру куплена в браке и является совместной собственностью

Когда супруги приобретают квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов и неважно, на чье имя она зарегистрирована. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок менее года, согласие второго супруга не надо. Полномочия сдавать квартиру будет подтверждать свидетельство о регистрации брака. Договор на срок год и более надо регистрировать в Росреестре, поэтому понадобится нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 674 ГК РФ). 

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры в аренду

Если самозанятый сдает в аренду квартиру физическому лицу, то налог необходимо уплатить в размере 4% от дохода. При сдаче квартиры юридическому лицу ставка налога будет 6%. Также действует налоговый вычет, который предоставляет 10 000 рублей и уменьшает налоговую ставку. Налоговый вычет предоставляется только раз в жизни. 

Доход самозанятого лица зависит от того, какие средства он получает:

• он получает от арендаторов только арендную плату за проживание, а коммунальные уплачивает самостоятельно. Тогда доход будет считаться только от аренды.

• он получает от арендаторов и арендную плату, и плату за коммунальные услуги. Тогда налогом на профессиональный доход не будут облагаться коммунальные услуги, которые зависят от их фактического потребления и фиксируются счетчиками, например, электричество и вода (письмо Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094). Все остальные услуги, которые не фиксируются счетчиками, будут облагаться НПД. Например, ОДН, тепло. 

• он забирает страховой депозит себе. Депозит не будет считаться доходом, если арендодатель вернет его, когда они будут съезжать с квартиры. Если же самозанятое лицо удержит какую-то сумму из-за ущерба, она будет считаться доходом и облагаться налогом. 

Как платить налог самозанятому со сдачи в аренду жилого помещения

Первый шаг, который надо выполнить, чтобы сдать квартиру — оформить самозанятость. Для этого не надо никуда ехать, все можно сделать онлайн. Нужно скачать мобильное приложение «Мой налог». Больше о том, как зарегистрироваться в качестве самозанятого, читайте в статье «Получаем статус самозанятого: пошаговая инструкция».

Доход, который получите с аренды квартиры, надо внести в приложение. При этом не важно будет это в наличной или безналичной форме. Сформировать чек в момент расчета с клиентом надо, если арендатор оплачивает вознаграждение за аренду наличными. Если же оплата происходит в безналичной форме, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца. 

Налоговый период для самозанятых длится один месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложении не позднее 12-го числа. Налог надо будет уплатить до 28-го числа месяца. Если самозанятый не предоставит информацию о доходе, налоговая его оштрафует. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода. 

Популярное по теме за месяц

1

Оплата самозанятому от юридического лица

Рассказываем, какие документы можно считать основанием для выплат, что учесть при оплате вознаграждения самозанятому

2

Закрывающие документы от самозанятого для юрлица: оформляем правильно

Разберемся, какие документы самозанятый предоставляет заказчику. Скачайте образцы в статье

3

Могут ли самозанятые нанимать работников

Рассказываем о правилах для самозанятых физлиц и индивидуальных предпринимателей