Сдача жилой квартиры в аренду — один из самых популярных видов деятельности для самозанятых. В статье расскажем, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру, какие для этого необходимо подготовить документы, а также условия, которые надо обязательно соблюсти. Также узнаете, как плательщику НПД сдавать в аренду квартиру, которая куплена совместно с супругом в браке.
Оглавление
Можно ли сдавать чужую квартиру как самозанятый
Самозанятым гражданам разрешается сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ). При этом плательщик НПД может не быть собственником квартиры (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926). Главное — соблюсти нормы ГК РФ.
Важно!
Доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться налогом на профессиональный доход.
Самозанятые граждане не могут вести деятельность на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров (Письмо Минфина от 12.10.2023 № 03-04-06/97271). Поэтому если есть, например, договор субаренды с самозанятым, то последний будет платить НПД. Если же, самозанятый сдает квартиру в аренду от имени собственника-физического лица, то доход физического лица будет облагаться НДФЛ.
Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду
Самозанятый может заключать договор субаренды и пересдавать жилое имущество другому лицу (ст. 615 ГК РФ). Для этого у него должно быть два документа:
Договор аренды. Важно проверить, чтобы в договоре не было запрета на сдачу имущества в субаренду.
Письменное согласие от собственника. Если не получить согласие от собственника, сдавать в субаренду нельзя.
Сдать в аренду или в субаренду офис, склад, апартаменты или земельный участок самозанятому нельзя.
Важно!
Суммарный доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб. в год.
Может ли жена сдавать квартиру мужа в аренду как самозанятый гражданин
Лицо, которое является плательщиком НПД, может сдавать квартиру супруга. Разница будет лишь в том — является ли квартира совместно нажитым имуществом или нет. Рассмотрим две ситуации.
Квартира куплена до брака и принадлежит супругу
Если муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность (ст. 36 СК). Поэтому, чтобы жена могла заниматься сдачей имущества в аренду, надо подготовить документы — доверенность или договор на безвозмездное пользование.
Супруг может предоставить жене доверенность на право управления квартирой. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок на год или более, то доверенность надо заверить у нотариуса. Это важно, так как такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной заверенной доверенности сделать это будет невозможно. Когда договор заключают на срок менее года, заверять нотариально доверенность необязательно (ст. 185.1 ГК РФ).
В таком случае договор аренды заключают от имени мужа как собственника квартиры, а жена на основе доверенности будет решать все вопросы с жильцами. Получать доход и платить с него налог на профессиональный доход будет жена.
Супруги могут заключить договор на безвозмездное пользование. В договоре необходимо указать, что жена с согласия мужа может сдавать квартиру внаем или в аренду третьим лицам. Регистрировать такой договор в Росреестре не нужно.
Квартиру куплена в браке и является совместной собственностью
Когда супруги приобретают квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов и неважно, на чье имя она зарегистрирована. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок менее года, согласие второго супруга не надо. Полномочия сдавать квартиру будет подтверждать свидетельство о регистрации брака. Договор на срок год и более надо регистрировать в Росреестре, поэтому понадобится нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Вопрос. Можно ли сдавать жилье и работать по трудовому договору?
Ответ. Закон не запрещает самозанятому лицу одновременно сдавать жилье как самозанятому и работать по трудовому договору (письмо ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019). Но налог на профессиональный доход самозанятый сможет применять только в отношении дохода от сдачи квартиры.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры в аренду
Если самозанятый сдает в аренду квартиру физическому лицу, то налог необходимо уплатить в размере 4% от дохода. При сдаче квартиры юридическому лицу ставка налога будет 6%. Также действует налоговый вычет, который предоставляет 10 000 рублей и уменьшает налоговую ставку. Налоговый вычет предоставляется только раз в жизни.
Пример
Евгений сдает чужую квартиру по договору субаренды за 60 000 рублей. Арендатор — физическое лицо, поэтому Евгений заплатит 4% налога. С дохода Евгений заплатит 2 400 рублей налога на профессиональный доход.
Доход самозанятого лица зависит от того, какие средства он получает:
он получает от арендаторов только арендную плату за проживание, а коммунальные уплачивает самостоятельно. Тогда доход будет считаться только от аренды.
он получает от арендаторов и арендную плату, и плату за коммунальные услуги. Тогда налогом на профессиональный доход не будут облагаться коммунальные услуги, которые зависят от их фактического потребления и фиксируются счетчиками, например, электричество и вода (письмо Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094). Все остальные услуги, которые не фиксируются счетчиками, будут облагаться НПД. Например, ОДН, тепло.
он забирает страховой депозит себе. Депозит не будет считаться доходом, если арендодатель вернет его, когда они будут съезжать с квартиры. Если же самозанятое лицо удержит какую-то сумму из-за ущерба, она будет считаться доходом и облагаться налогом.
Как платить налог самозанятому со сдачи в аренду жилого помещения
Первый шаг, который надо выполнить, чтобы сдать квартиру — оформить самозанятость. Для этого не надо никуда ехать, все можно сделать онлайн. Нужно скачать мобильное приложение «Мой налог». Больше о том, как зарегистрироваться в качестве самозанятого, читайте в статье «Как стать самозанятым: что требуется».
Доход, который получите с аренды квартиры, надо внести в приложение. При этом не важно будет это в наличной или безналичной форме. Сформировать чек в момент расчета с клиентом надо, если арендатор оплачивает вознаграждение за аренду наличными. Если же оплата происходит в безналичной форме, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.
Налоговый период для самозанятых длится один месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложении не позднее 12-го числа. Налог надо будет уплатить до 28-го числа месяца. Если самозанятый не предоставит информацию о доходе, налоговая его оштрафует. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.
Оставьте заявку, и мы расскажем, как Консоль.Про может вам помочь
Популярное по теме за месяц
Пенсия для самозанятых: стоит ли платить взносы в СФР
Договор подряда с самозанятым: что важно учесть
Как ИП работать с самозанятыми
