В статье расскажем, можно ли применять НПД для риелторских услуг и как составить договор с самозанятым риэлтором. Скачайте договор на услуги риелтора, в котором предусмотрены все актуальные требования закона.
Самозанятость — удобная форма ведения бизнеса в одиночку, когда не нужно нанимать штат сотрудников, содержать офис, и заполнять отчеты и декларации. В последние годы такой формат работы все чаще выбирают и риелторы, потому что не хотят работать в агентстве недвижимости и подчиняться его правилам. Но для работы в статусе самозанятого у риелтора есть существенные ограничения, которые важно учитывать при разработке договора. Как законно оказывать услуги риелтора на НПД и грамотно составить договор читайте в статье. Образец договора с риелтором скачайте в конце статьи.
Оглавление
Вправе ли риелтор применять НПД
В Законе об НПД от 27.11.2018 № 422-ФЗ четко определили, кто не вправе применять специальный налоговый режим, и какие доходы не подпадают под НПД. Риелтора и дохода от риелторских услуг в этих перечнях нет (ч. 2 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Минфин также подтвердил возможность применять НПД риелторам, которые оказывают услуги по покупке либо продаже объектов недвижимости (письмо Минфина от 11.06.2021 N 03-11-11/46304).
Но здесь нужно учитывать существенный нюанс — если вести предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии либо агентирования, или заниматься перепродажей товаров, имущественных прав, то применять НПД нельзя. И важно не просто назвать договор по-другому, но и не включать посредническую деятельность в него.
На практике, агентства недвижимости и риелторы-ИП как раз и заключают посреднические договоры, чтобы проводить сделки от имени клиента, переговоры с потенциальными покупателями или арендодателями, показы объектов недвижимости, подавать налоговые декларации или документы на регистрационные действия с недвижимостью, и пр. А за свои услуги часто берут не фиксированную плату, а процент от сделки. Самозанятому риелтору так нельзя, иначе можно потерять право применять НПД, и получить штраф и недоимку по налогам.
Помимо этого, риелтору на НПД нужно соблюдать общие ограничения и запреты, предусмотренные Законом № 422-ФЗ. Например, не превышать годовой лимит дохода в 2,4 млн рублей, не совмещать деятельность с другими налоговыми режимами, не нанимать работников. Запреты и ограничения предусмотрены ч. 2 ст. 4 и ч. 2 ст. 6 Закона об НПД.
Если риелтор только планирует стать самозанятым и намерен разобраться с регистрацией и оплатой НПД, например, через приложение «Мой налог», а также с порядком и условиями оформления самозанятости, то рекомендуем прочитать подборку статей Консоль.Про.
Читайте еще
«Получаем статус самозанятого: пошаговая инструкция»;
«Как правильно заключить договор с самозанятым в 2024 году»;
«Особенности работы самозанятым в 2024 году: плюсы и минусы»
Как составить договор оказания риелторских услуг
Договор оказания услуг самозанятого риэлтора нужно составить в письменном виде. Нотариально удостоверять соглашение между риелтором и клиентом не нужно. Специального закона, который регулировал бы работу риелтора нет. Поэтому руководствуйтесь Гражданским кодексом, главой 39 «Возмездное оказание услуг».
Предусмотрите в договоре существенное условие — его предмет. Укажите, какие именно услуги должен оказать риелтор. Распишите параметры объекта недвижимости, который клиент планирует сдать в аренду, наем, снять, купить или продать. Можно указать четкое количество объектов, которые риелтор подготовит для просмотра с целью найма или покупки. Определите права и обязанности сторон. Зафиксируйте стоимость услуг — фиксированную оплату, а не процент от стоимости продаваемой квартиры, например. Также укажите способ оплаты — безналичный или наличный расчет. Как платить самозанятому наличными и какие есть ограничения читайте в статье «Оплата наличными самозанятым: правила и нюансы».
Укажите в договоре о статусе риелтора как плательщика НПД. Иначе заказчику юридическому лицу придется удержать с вознаграждения риелтору за оказанные услуги НДФЛ 13% и уплатить страховые взносы.
Предмет договора
В предмете договора укажите, какие услуги оказывает риелтор. Например, информационные, консультационные, услуги по юридическому сопровождению сделки. В свою очередь, заказчик должен принять услуги и оплатить их.
По договору оказания услуг самозанятый риелтор вправе:
составить объявление о сдаче в аренду или продаже квартиры клиента и сфотографировать ее;
рассчитать рыночную стоимость объекта;
найти покупателя или арендатора недвижимости;
подобрать недвижимость для аренды или покупки по критериям клиента;
составить перечень документов для регистрации перехода права собственности;
проверить правоустанавливающие документы на недвижимость;
проконсультировать клиента насчет выбора недвижимости, оформления сделки и т. д.
Внимательно прописывайте услуги, которые должен оказать самозанятый риелтор на всех этапах сделки. По закону нельзя применять НПД, если заниматься перепродажей имущественных прав, предпринимательской деятельностью по договорам поручения, комиссии, агентирования (ч. 2 ст. 4 Закона об НПД). Получается, что такому риелтору нельзя вместо клиента пойти к нотариусу, в банк, заключить договор аренды, найма, или купли-продажи недвижимости.
Примеры формулировок
«Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется на условиях, установленных настоящим Договором, оказать перечень услуг по поиску покупателей, желающих на условиях, установленных Заказчиком, приобрести в свою собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Энск, ул. Ленина, д. 5, кв. 3, и имеющий кадастровый номер 50:12:0000000:51755 (далее — Объект недвижимости).».
«Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется на условиях, установленных настоящим Договором, оказать перечень услуг по поиску объекта недвижимости (в дальнейшем именуемого „Объект недвижимости“ или „Объект“), соответствующего требованиям Заказчика, установленным настоящим Договором в целях приобретения этого Объекта Заказчиком в собственность/ в целях заключения с собственником данного Объекта договора найма или договора аренды и получения права временного владения и пользования указанным Объектом.».
Цена договора и порядок оплаты
Укажите в договоре размер вознаграждения риелтора в твердой сумме. Если включаете в вознаграждение расходы риелтора, то укажите их. Например, расходы на транспорт, рекламу, фотографирование объекта, организацию показов квартир.
Срок оплаты стороны устанавливают по обоюдному согласованию. Риелтору выгодно, если в договоре указать условие о полной предварительной оплате его услуг. Заказчику — условие о том, что окончательный расчет будет произведен после сделки, например, после успешной регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
Пример формулировки
«Стоимость услуг Исполнителя за выполнение им своих обязательств, установленных п. 3.1.6 настоящего Договора, составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Исполнитель оплачивает полный размер стоимости услуг по Договору в течение 7 (семи) рабочих дней с момента подписания обеими сторонами Акта сдачи-приемки оказанных услуг, предусмотренного п. 3.1.9 настоящего Договора.».
Срок оказания услуг
Укажите в договоре срок оказания услуг, например, календарную дату или период времени. Также можно предусмотреть сроки для каждого этапа услуг — срок на подбор объекта, срок для заключения договора аренды и т. д.
Если не определите в договоре сроки оказания услуг, то услуги нужно оказать в течение семи дней с момента, как заказчик предъявит такое требование. В противном случае исполнитель вправе потребовать принять исполнение в разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК).
Пример формулировки
«Исполнитель оказывает услуги по договору в течение 30 дней с момента подписания договора. В течение двух рабочих дней после завершения оказания услуг Исполнитель представляет Заказчику Акт сдачи-приемки оказанных услуг.
Заказчик обязан рассмотреть акт сдачи-приемки оказанных услуг и подписать его либо сообщить Исполнителю о своих возражениях в течение 3 рабочих дней со дня его получения. Если Заказчик не сообщит о возражениях в этот срок, акт считается подписанным, а услуги — принятыми.».
Ответственность сторон
Предусмотрите в договоре условие об ответственности сторон. Например, заказчик вправе установить неустойку за просрочку оказания услуг. Или штраф, на случай если Росреестр приостановил или отказал в регистрации сделки из-за неправильно оформленных документов, которые подготовил риелтор.
Риелтор может установить пени на случай, если заказчик вовремя не оплатит услуги. Или штраф за бездействие Заказчика — например, отказывается явиться на просмотр объекта без уважительных причин, или не сообщает о своем решении по недвижимости, которую подобрал риелтор для аренды или покупки.
Пример формулировки
«Если Исполнитель нарушит срок оказания услуг, предусмотренный п. 2.1 Договора, Заказчик вправе потребовать уплаты пени в размере 5% от цены услуг, указанной в п. 3.1 Договора, за каждый день просрочки.
За нарушение сроков оплаты услуг Исполнитель вправе потребовать с Заказчика уплаты пени за каждый день просрочки в размере 5% от суммы задолженности.
Сторона, право которой нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ей убытков, если законом не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.».
Образец договора оказания риелторских услуг
Скачайте образец договора оказания услуг с самозанятым риелтором, который учитывает требования Гражданского кодекса и Закона об НПД. Укажите в нем те услуги, которые необходимы с учетом конкретных задач и договоренностей сторон — услуги по поиску покупателя объекта недвижимости, по поиску объекта недвижимости для его покупки или найма/аренды.
Популярное по теме за месяц
Закрывающие документы от самозанятого для юрлица: оформляем правильно
Особенности работы самозанятым в 2024 году: плюсы и минусы
Могут ли самозанятые нанимать работников
