Составить корректные проводки по аренде помещения у арендатора — это задача, от которой зависит достоверность финансового учета компании. Систему бухгалтерского учета аренды реформировали в 2022 году. Компании начали применять ФСБУ 25/2018. Для грамотного отражения операций нужно знать, на каком счете учитывается аренда в бухучете у каждой из сторон договора.
Эта статья даст ответы на многие вопросы, детально разобрем бухгалтерский учет проводки аренды помещения у арендодателя и все аспекты учета у арендатора. Мы выясним, в зависимости от типа договора, какой счет в бухгалтерском учете аренда помещения используется, как правильно и на каком счете отражается аренда помещения при ее получении и передаче, и систематизируем все основные проводки сдачи имущества в аренду.
Оглавление
- Документальное оформление
- Классификация аренды: подход к учету
- Бухгалтерский учет у арендодателя: доходы, НДС и авансы
- Проводки по аренде помещения у арендатора
- Сводная таблица основных проводок по аренде
- Учет дополнительных платежей
- Финансовая аренда (лизинг): особенности учета у арендодателя
- Налоговый учет: моменты пересечения с бухгалтерским
- Финансовая отчетность
Документальное оформление
Прежде чем говорить о проводках Дт Кт, необходимо закрепить юридическую и документальную базу. Каждая операция должна иметь первичный учетный документ. В случае с арендой ключевые документы — договор аренды, график платежей и акт приема-передачи имущества. Именно акт приема передачи фиксирует факт перехода права пользования объектом от арендодателя к арендатору.
Важно отметить, что ежемесячный акт приема-передачи оказанных услуг и выполненных работ по содержанию имущества требуется составлять только в том случае, если это условие прямо прописано в договоре. Если же ежемесячный акт приема-передачи не предусмотрен, то основанием для признания доходов и расходов служат условия договора и график платежей. Такой позиции придерживается и Минфин. Без правильно оформленного акта любые последующие проводки Дт Кт могут быть признаны необоснованными.
Классификация аренды: подход к учету
От правильной классификации договора зависит весь последующий учет. Проводки по учету арендной платы зависят от того, подлежит ли договор аренды упрощенному порядку учета по ФСБУ 25/2018 или нет. Если подлежит, то арендные платежи учитывают в составе текущих расходов. Если нет — арендную плату включают в расчет обязательства по аренде и формированию права пользования активом — ППА.
ФСБУ 25/2018 делит аренду на два абсолютно разных типа:
Операционная аренда | Финансовая аренда (лизинг) |
|---|---|
Классическая аренда без права выкупа, где право собственности и основные риски остаются у арендодателя. Учет ведется традиционным способом. Арендодатель продолжает амортизировать объект на своем балансе, а арендная плата признается доходом. Для арендатора это упрощенный учет | Аренда, по которой к арендатору переходят практически все риски и выгоды от владения активом, часто с правом выкупа по окончании срока. Учет для обеих сторон строится по новым правилам ФСБУ 25/2018. Арендатор ставит на баланс право пользования активом, а арендодатель отражает дебиторскую задолженность |
Именно эта классификация диктует, на каком счете отражается аренда помещения в бухгалтерском учете. Путаница в классификации ведет к серьезным ошибкам в проводках Дт Кт и искажению отчетности.
Проводки для упрощенного учета | Проводки для общего порядка |
|---|---|
Дебет 20 (23, 25, 26, 29) Кредит 76 — отражена арендная плата в производственной организации Дебет 44 Кредит 76 — отражена арендная плата в торговой организации Дебет 91-2 Кредит 76— отражена арендная плата по имуществу для непроизводственных целей Проводки за балансом: Дебет 001 — получено имущество в стоимости, которая указана в договоре аренды или справке от лизингодателя Кредит 001 — возвращено имущество арендодателю по окончании срока аренды и расторжении договора | Дебет 08 субсчет «Права пользования» Кредит 76 субсчет «Обязательства по аренде» — получено имущество по договору аренды и отражено обязательство по договору аренды в приведенной стоимости будущих арендных платежей Дебет 08 субсчет «Права пользования» Кредит 96 — отражен резерв под будущие расходы на демонтаж арендованного оборудования, если это потребуется Дебет 08 субсчет «Права пользования» Кредит 10 (60, 70, 76…) — отражена стоимость доведения арендованного имущества до состояния, пригодного к использованию Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит 60, 76 — отражен входной НДС по расходам на доведение имущества Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» — принят к вычету НДС по расходам на доведение имущества Дебет 01 субсчет «Права пользования» Кредит 08 субсчет «Права пользования» — отражен актив в форме права пользования по сформированной фактической стоимости |
Бухгалтерский учет у арендодателя: доходы, НДС и авансы
Бухгалтерский учет проводки аренды помещения у арендодателя при операционной аренде относительно прост.
Право собственности на объект (счет 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») сохраняется. Доход в виде арендной платы признается в учете на последнее число каждого месяца отчетного периода, за который предоставлено имущество, независимо от даты фактического поступления денег (п. 12 ПБУ 9/99).
Если сдача в аренду является обычным видом деятельности, арендная плата отражается как выручка. Типичная проводка Дт Кт для начисление арендной платы: Дт 62 (76) Кт 90-1. Одновременно начисляется НДС, НДС Дт Кт: Дт 90-3 Кт 68.
Если же аренда носит разовый характер, доход признается прочим: Дт 62 (76) Кт 91-1.
Проводка Дт Кт по начислению НДС в этом случае: Дт 91-2 Кт 68.
Фактическое поступление денег отражает проводка оплата аренды помещения: Дт 51 Кт 62 (76).
При получении предоплаты, то есть аванса, учет усложняется.
Проводка Дт Кт по поступлению аванса: Дт 51 Кт 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным».
С полученного аванса необходимо начислить НДС (проводка Дт Кт: Дт 76 «НДС с авансов» Кт 68).
После оказания услуги в конкретном месяце происходит начисление арендной платы (например, Дт 62 Кт 90-1), аванс зачитывается (Дт 62 субсчет «Авансы» Кт 62), и ранее начисленный НДС с аванса принимается к вычету (Дт 68 Кт 76 «НДС с авансов»). Это классическая схема учета авансов.
Проводки по аренде помещения у арендатора
На каком счете отражается аренда помещения у арендатора, в том числе проводки учета арендной платы у арендатора — самый частый вопрос. Ответ зависит от применения упрощенного или общего порядка учета по ФСБУ 25/2018, что определяется условиями договора.
Упрощенный порядок учета: краткосрочная аренда без выкупа
Этот способ применяется, например, к краткосрочным договорам аренды офиса или склада. К краткосрочным относятся договоры до 12 месяцев. Сам объект аренды учитывается за балансом на счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости предмета аренды, указанной в договоре. Проводка Дт Кт при получении: Дт 001. Ежемесячные расходы по арендной плате признаются на последнее число месяца.
Проводки учета арендной платы у арендатора выглядят так:
Если помещение используется в основной деятельности: Дт 20 (26, 44) Кт 76.
Если для непроизводственных нужд: Дт 91-2 Кт 76. Одновременно отражается входящий НДС: Дт 19 Кт 76.
После получения счета-фактуры НДС принимается к вычету: Дт 68 Кт 19.
Проводка оплата аренды помещения: Дт 76 Кт 51. Этот учет прост и понятен, но применим не ко всем случаям.
Общий порядок учета по ФСБУ 25/2018: долгосрочная аренда и аренда с выкупом
Это современный и наиболее сложный подход. Арендатор признает на своем балансе не сам актив, а право пользования активом (ППА) и соответствующее обязательство по аренде. Это сразу меняет бухгалтерский учет аренды. А именно, меняется счет учета аренды. Они отражаются на балансовых счетах 01 и 76.
На дату начала аренды (дату акта приема-передачи) делаются следующие ключевые проводки Дт Кт: Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Право пользования») Кт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Обязательство по аренде»). Этой проводкой Дт Кт отражается возникновение права пользования и обязательства по его оплате. Сумма определяется как приведенная стоимость всех будущих арендных платежей, они дисконтируются.
Дт 01 «Основные средства» (субсчет «Права пользования») Кт 08. Право пользования активом принимается к учету в составе внеоборотных активов.
В течение срока аренды ежемесячно:
Начисляется амортизация ППА: Дт 20 (26, 44) Кт 02 «Амортизация по правам пользования». Срок амортизации, как правило, равен сроку договора аренды.
Начисляются проценты по арендному обязательству (это финансовый расход): Дт 91-2 «Прочие расходы» Кт 76 (субсчет «Обязательство по аренде»). Сумма процентов уменьшается с каждым периодом.
Отражается проводка оплата аренды помещения. Она делится на две части: уплата основного долга (Дт 76 (субсчет «Обязательство») Кт 51) и уплата НДС, выделенного отдельно (Дт 76 (субсчет «НДС») Кт 51).
НДС по арендному платежу принимается к вычету: Дт 19 Кт 76 (субсчет «НДС»), затем Дт 68 Кт 19.
Сводная таблица основных проводок по аренде
Для наглядности и быстрого поиска сведем основные проводки Дт Кт в единую таблицу. Она поможет сориентироваться в том, какой счет в «бухгалтерском учете аренда помещения» задействован в той или иной ситуации. В таблице разделение по параметрам: сторона договора, операция, проводка и поясняющий комментарий.
Операция, которую осуществляет сторона договора | Проводка Дт Кт (корреспонденция счетов) | Комментарий |
|---|---|---|
Арендодатель (операционная аренда) | ||
Начисление арендной платы (основная деятельность) | Дт 62 Кт 90-1 | Признание выручки. Начисление арендной платы |
Начисление НДС с арендной платы | Дт 90-3 Кт 68 | НДС Дт Кт |
Поступление оплаты | Дт 51 Кт 62 | Проводка оплата аренды помещения от контрагента |
Арендатор (упрощенный учет) | ||
Получение имущества в аренду | За баланс: Дт 001 | По стоимости предмета аренды из договора |
Начисление расходов по аренде | Дт 20 (26, 44) Кт 76 | Проводки учета арендной платы у арендатора |
Принятие НДС к вычету | Дт 68 Кт 19 | После получения счета-фактуры |
Перечисление арендной платы | Дт 76 Кт 51 | Проводка Дт Кт по оплате |
Арендатор (общий учет по ФСБУ 25/2018) | ||
Признание права пользования (ППА) и обязательства | Дт 08 Кт 76 | По приведенной стоимости. Аренда ДТ КТ начальная |
Ввод ППА в эксплуатацию | Дт 01 «ППА» Кт 08 | Аренда ДТ КТ по активам |
Начисление амортизации ППА | Дт 20 (26) Кт 02 «Амортизация ППА» | Ежемесячно |
Начисление процентов по аренде | Дт 91-2 Кт 76 | Процентный расход, проводка ДТ КТ финансовая |
Учет дополнительных платежей
Рассмотрим еще несколько ситуаций, где нужен учет аренды проводки.
Государственная пошлина
При регистрации договора долгосрочной аренды недвижимости возникает обязанность по уплате госпошлины. В бухгалтерском учете ее учет зависит от того, кто платит, и от типа аренды.
У арендатора при общем порядке учета по ФСБУ 25/2018 госпошлина включается в первоначальную стоимость предмета аренды (ППА): Дт 08 Кт 68.
При упрощенном учете или у арендодателя при операционной аренде госпошлина признается единовременно в расходах: Дт 20 (26, 91-2) Кт 68.
Обеспечительный платеж (депозит)
Часто по договору аренды недвижимости арендатор вносит обеспечительный платеж.
У арендатора он отражается как выданный аванс: Дт 76 «Обеспечительный платеж» Кт 51 и одновременно за балансом на счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». При возврате или зачете в счет последнего платежа делаются обратные проводки Дт Кт.
У арендодателя получение депозита отражается как полученный аванс: Дт 51 Кт 76 «Обеспечительный платеж» и за балансом на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Субаренда
Учет у субарендодателя и субарендатора ведется по тем же принципам, что и у прямых сторон договора аренды. Все рассмотренные выше счета и проводки Дт Кт применяются в полном объеме в зависимости от характера договора субаренды. Важно помнить, что для основного арендодателя факт субаренды не меняет учет.
Финансовая аренда (лизинг): особенности учета у арендодателя
При финансовой аренде бухгалтерский учет проводки аренды помещения у арендодателя меняется. Арендодатель списывает предмет аренды со своего баланса (со счета 01 или 41) и признает вместо него чистую инвестицию в аренду (ЧИА) — дебиторскую задолженность, равную приведенной стоимости будущих арендных платежей. Плюс приведенная стоимость предмета аренды по цене выкупа, если она незначительна.
Проводка Дт Кт при передаче имущества: Дт 76 «ЧИА» Кт 01 (41, 10). В течение срока договора арендодатель признает не арендную плату, а финансовый доход (проценты) с этой инвестиции: Дт 76 «ЧИА» Кт 90-1 (91-1).
Поступление денег от арендатора погашает дебиторскую задолженность: Дт 51 Кт 76 «ЧИА». НДС в данной схеме также начисляется и учитывается обособленно.
Налоговый учет: моменты пересечения с бухгалтерским
Бухгалтерский учет аренды часто расходится с налоговым учетом. Например, в налоговом учете нет понятия «право пользования активом» (ППА). Расходы арендатора признаются в налоговом учете обычно равномерно в сумме платежей по графику, в то время как в бухгалтерском учете при общем порядке мы имеем сумму амортизации ППА плюс проценты, что в первые периоды дает большую совокупную сумму расхода, чем в налоговом.
Эта разница приводит к возникновению отложенного налогового актива (ОНА): Дт 09 Кт 68. У арендодателя при финансовой аренде в налоговом учете может применяться иной порядок признания дохода, что также создает временные разницы. Данный аспект учета является одним из самых сложных и требует отдельного детального рассмотрения.
Подробнее о налоговой отчетности можно прочитать в другой статье. Также рекомендуем ознакомиться со статьей «Налоги по ГПД: когда платит заказчик, а когда — исполнитель». Договор аренды входит в группу договоров гражданско-правового характера.
Финансовая отчетность
С введением ФСБУ 25/2018 аренда стала оказывать более существенное влияние на финансовую отчетность.
Бухгалтерский баланс. При общем порядке учета у арендатора в активе появляется новый вид внеоборотных активов — «Права пользования» (строка 1150). В пассиве отражается «Обязательство по аренде», разделенное на долгосрочную (строка 1450) и краткосрочную (строка 1550) части. У арендодателя при финансовой аренде в активе вместо основных средств появляется дебиторская задолженность по ЧИА (строка 1230).
Отчет о финансовых результатах. У арендатора увеличиваются расходы за счет амортизации ППА (отражается в составе себестоимости, коммерческих и управленческих расходов) и процентных расходов (прочие расходы). У арендодателя при финансовой аренде выручка формируется за счет процентного дохода.
Отчет о движении денежных средств. Все платежи по аренде отражаются в разделе денежных потоков от текущих операций, как правило, по строке «Прочие платежи» или, если сумма существенна, с отдельной расшифровкой.
Поскольку бухгалтерский учет и финансовая отчетность тесно связаны, дополнительно прочитайте статьи о бюджетировании и о методах управления финансами.
Выводы
Бухгалтерский учет аренды регламентирует ФСБУ 25/2018. Стандарт предлагает как основной, так и упрощенный способы учета для определенных категорий организаций и договоров. Ключ к его успешному применению — в правильной классификации договора и выборе соответствующего метода учета. От ответа на вопрос, на каком счете учитывается аренда в бухучете, зависит вся цепочка последующих проводок.
